知らない不動産会社から手紙が、、、いったいなんの手紙？
少し遅れましたが明けましておめでとうございます。
本年もよろしくお願いします。
今年1年間も私の所有している不動産が退去しないよう祈りつつ仕事も頑張りたいと思います。
ところで年末にライン＠のほうから問い合わせがあり、このような質問がありました。
「不動産投資をしていて困ったことはなんですか？」
とありました。
不動産投資を始めて困ったことは正直ないんですよね・・・・・
これから起きるかもしれませんが、、、、
しいていうならば不動産業者から家のポストにある手紙が入ることですね。
困るというか郵便ポストがたまるのでそういった意味で困っています。
どのような手紙か紹介をしていきます。
所有物件の買い取りの案内がくる
不動産を購入して5ヵ月くらい経ったころにある不動産会社から、〇〇マンションをお売りくださいという手紙が入っていました。その手紙に書いてあるマンション名は、
私がたしかに所有をしているマンションでした。どのように私の所有物件の情報を仕入れたのかは不明ですが、ビックリしました。
もちろん私は売却をするつもりなんて一切ありませんので普通に捨てました。
しかしまた1ヵ月～2ヵ月経ったことに今度は違う業者から〇〇マンションをお売りくださいと連絡がありました。
さすがに少し怖くなって担当の営業の人に相談をしたら、どうやら「登記簿謄本」というものを見て手紙を送ってくるそうです。
ちなみにこの登記簿謄本をいうのは誰でも見れます。※無料ではありません。
少し不安が解消されてほっとし、それと同時にある安心感も覚えましたね。
どのような安心感かというと「すぐにでも売れる物件を所有しているんだなー」
そのような気持ちになりました。
なので何も今のところないですが、万が一不測の事態が起きたら売却を使用と思います(笑)
不動産投資の成功のポイントとはなんですの？？
不動産投資を始めていて、知人や同僚に
「うまくいってるの？」とか
「成功している？」
など聞かれることが多々あります。
その時は会話の流れに合わせてうまくいってるよーと話はしていますが、
そもそも不動産投資の'''上手くいっている。''' '''成功している'''の基準はなんでしょうか？
私なりの考えを言っていきたいと思います。
不動産投資の成功とは
空室にならないのが上手くいっている証!!??
前回の記事でも書きましたが、不動産投資の一番恐いところは空室です。
kangoshifudousan.hatenablog.com
しかしどんな好立地な場所で入居者の賃貸をつけても、一生その部屋に同じ入居者がいるとは限りません。いつかは退居します。ただ退居したあとにどれだけ早く入居者が早く着くかというのが不動産投資が上手くいくという鍵になります。
家賃が下落しないのが成功のポイント!!??
不動産投資のデメリットの一つとして家賃下落があります。時間が経てば当然建物は
劣化していきます。
そうすると建物が古くなったから家賃も下がるんでしょ？とイメージする方も多いかもしれませんが、決してそれだげの理由で家賃が下がるとは限りません。
何度も言うよう賃貸の人気ががなくなれば家賃というのは下がっていきます。
イメージ図を下記のように作ってみました。
AマンションとBマンションは外観が全く同じで、中の設備も全く同じだとします。
違うところと言えば、徒歩圏数が5分と10分と違うところです。
これを見てどちらに住みたいですか？ほとんどの方、99%の方がAマンションを選びますよね？
そうなるとBマンションのオーナーさんは家賃を下げないと入居者は決まりづらくなります。
こういうことが原因で家賃というのはゆるやかに下がっていきます。
周りのマンションとの相場家賃で家賃というのは決まっていきます。
ただ新築マンションは中古マンションに比べて家賃下落の幅の影響が少し大きいといえます。
なるべく徒歩10分以内のマンションを所有すれば家賃下落の幅が少なくなると私は思っていますので、そこが成功の鍵となってくるでしょう。
空室になったときの入居付けの早さが成功の鍵!!??
空室になると早く入居者がつかないとオーナーは頭を抱えてしまいます。
不動産管理会社にどんなにお願いしても入居者は早く見つかるわけありません。
管理会社の「力」次第で遅いか早いか決まります。
管理会社によっては他社と差別化を図り、早く入居者を付けるノウハウがありますので担当の営業の人に聞くのもひとつかもしれませんね。
まとめ
不動産投資が上手くいくポイント、成功するポイントというのは将来的にどれだけ高値で売れるかではありません。どれだけ空室を避けられるか、どれだけ早く入居者を早く見つけられるかが不動産投資の成功の鍵となるでしょう。
不動産を所有していることによって私の老後はどうなるの？
私の父はもう70歳近くなのですが、生活費は会社からの退職金と年金でまかなっています。口癖は
「金がない。金があれば孫と旅行に行きたい。」です。
私の父は私が不動産投資を始めていることは知っています。始めようとして父に相談をしたら猛反対されました。(今現在もいい顔はしていません)
正直そんな父の生活ぶりを見て私はあんな風にはなりたくないなと思います。
反面教師ではないですが、私は今も不動産投資を始めて良かったなと痛感しております。
私がこのまま60歳に退職した場合、どのような老後の生活が待っているか計算をしてみたいと思います。
家賃収入で明るい老後が待っている？
退職までの出費を計算
私は出来るなら60歳に退職をしようかなと考えています。
以下にも記述していますが、私は不動産を3件所有をしています。
kangoshifudousan.hatenablog.com
今現在は3件合わせて+10569円です。
1件目の中古物件は
家賃が80000円です
それに対してローンの支払額が62618円
管理費が8400円
修繕積立金3000円
管理委託手数料が3500円
差し引くと+2482円です。
2件目も1件目と同じような感じで+2300円ぐらいです。
3件目は新築物件を所有しています。
中古物件は35年ローンですが、新築物件は45年でローンを組んでいます。
家賃が101000円
ローンの返済額が84895円
管理費6000円
修繕積立金が1000円
管理委託手数料が3500円です
差し引くと+5605円です
合計すると+10387円でした。
年間にすると+124644円です。
このまま行けば全然いいのですが、不動産投資のデメリットとして家賃下落・修繕積立金の値上がり、金利の上昇が挙げられます。
※以下が中古1件の35年間の収支表です。エクセルが慣れていないため見にくいですが大変申し訳ありません。
中古1件で35年間のトータル収支は−148万円です。2件目も大体同じ収支なので
中古2件合わせて−300万円くらいでしょうか。
新築の場合は中古に比べると、修繕積立金の値上がりの幅が多いですし、家賃の下落も中古に比べたら少し下がり幅は多いかもしれません。
現在こそ+5000円で年間にすると+60000円ですが、家賃が4年に1度1000円下がり、修繕積立金も修繕計画表に基づいて試算すると60歳時点で
トータル収支が−319万円
残債が1343万円です。
これに3件分の固定資産税や、設備費用、空室等を考えて資産すると
固定資産税945万円＋設備費用90万円＋空室時費用300万円
これを足すと−1654万円ですね。
このまま貯金を続け、退職金も入れると残債1343万円を繰り上げ返済しますので
総支出は2997万円です。
退職後から死ぬまでの家賃収入＋売却益を計算
60歳から退職をした時に3件分の家賃収入が入ってきます。
中古2件で108000円・新築1件で70000円合計で178000円が入ってくる計算です。
年間にすると213万円。仮に90歳まで生きた場合、60歳から90歳の30年間、単純計算すると213万円×30年で6390万円
90歳のときに(痴呆症になってるかもれませんが)1件あたり500万円で売却出来たら1500万円が入ります。
家賃収入と売却益を合わせると7890万円ですね。
もちろん固定資産税もかかります。年数が経つと固定資産税の金額も落ちていきますので3件で18万円と計算すると30年間で540万円です。
総収入と総出費を計算
上記にあげた総収入と総出費を差し引くすると
総収入が7890万円−総出費が3537万円＝＋4353万円
です。これが多いか少ないかは人それぞれ感じるところは違うと思いますが
大切なのはお金を生み続けることが大切です。
私の不動産投資への考え方
このように試算を出しましたが、最初は私は出費が高いのでは？と考えました。
確かに収入は多いけれど出費も高く感じました。
ただ私の父の口癖は「お金がない」です。
父も退職金は入ったみたいで退職金を切り崩して生活をしてたみたいですが、
最近は少なくなってきたようです。父は何も投資をしていないので資産を生み出すものがありません。
それに対し不動産投資を始めている６０歳になったら貯金はほとんどなくなりまが、それでも毎月18万円の家賃収入が手に入ってきます。
毎月お金をおろしに行くのと、収入が入ってくるもの。そちらが精神衛生上良いでしょうか。
私は後者のほうですね。
まとめ
私が不動産投資で気に入ってるところは退職したあとに毎月家賃収入を生み出してくれるところです。それに私は惹かれて購入を決断しました。
もちろん出費もありますが、それも投資です。出費をしないで利益を大きくだせる商品なんてそうありません。
私としてはもう少し早めに繰り上げ返済をし早期退職をして家賃収入で生活できるように仕事を頑張っていきたいと思います。
看護師の未来は明るいのか？看護師の未来を3選してみた
自分の働いている業界が今後どうなっていくのか一度は考えたことありますよね？
明るい未来を想像したり、暗い未来を想像したりなど、今日は不動産投資とは全然関係ないことをブログにしようと思います。
看護師の未来3選
在宅医療と訪問介護
もし病気になりわざわざ通院して治療を受けないで自宅で治療措置や、仮にガンなどの病気で末期状態になったとしたら他人がたくさんいる病院よりかは自宅で穏やかに暮らしたい願望などそのように感じている患者さんはたくさんいます。
いわゆる訪問看護師がそのようなことをしてくれます。
訪問看護師不足
これからの日本社会において高齢者の人口が増える事は確実です。
それにともない訪問看護師の数も増えていかなければなりません。
日本看護師協会の推計によると訪問看護を必要とする人数は2020年にも100万人の大台を突破すると見込まれています。
それだけ訪問看護を必要とする人に対応するためには新しい看護師を増やす必要があります。それが
「新卒訪問看護師」
です。私もたまに訪問しますが、人が足りない為一日で全員にまわることは物理的に難しいです。
昔は訪問看護師になるならある程度病院で経験を積もうという認識が一般的でした。
しかし今は新卒の看護師に教育・研修・実践を繰り返して戦力になってもらうという
病院も出てきてます。
しかし訪問看護は責任もすごくのしかかってきます。
基本的に訪問看護とは1人で利用者の自宅を訪問し療養に努めますが、もちろん病院ではないので医療器具などはありません。必要最低限の準備で対応しないといけません。
しかも緊急を要する時や、困ったこと分からないことがあったら近くに看護師はいないので自分一人で基本的に対応をしないといけません。
このような責任のことから転職する人や離職する人は珍しくありません。
医師不足
一部の地域では医師が不足しています。今後は医療と介護を必要とする後期高齢者が増えてきます。それに加えてさきほどあげた訪問看護・訪問医療の必要性も高まっています。現在でも医療従事者の労働環境が問題となっていますが、今後さらに厳しくなると私は思います。
看護師の特定行為
2015年から「特定行為に係る看護師の研修制度」が始まりました。
この研修を終わった者は「特定行為」として定められた38の行為について、医師の具体的指示を待たずに自らの判断で治療行為が出来ますが一歩間違うと命に関わってくるので責任重大です。これから医師が不足すると看護師の特定行為がもうちょっと増えるのではないかと私は考えています。
潜在看護師
今後も医療へにニーズが高まり続けるなか、看護師が不足していることは目に見えています。しかし離職していく看護師も毎年たくさんいます。私の同期も6人ぐらいは辞めていきました。なのでここでいう潜在看護師とは病院に勤めてはいないけれど看護師の資格はある人のことを言います。
潜在看護師になる理由
潜在看護師になる理由をグラフにしてみました。
このように個人で辞める理由の第一位は「妊娠・出産」
職場が原因で辞める理由の第一位は「勤務時間が長い・超過勤務が多い」
この2つでした。
個人の理由で退職する理由は思った通りですが、職場の環境で辞める理由は勤務時間が長いことが挙げられますね。
私もこれに関しては日々思っています。
また再就職しようと考えた場合、看護師は不足しているのですぐに採用してくれるところは多いです。
しかしいざまた現場に戻ろうと考えた時に時間が拘束されるなど考えたら踏みとどまる方が多いのも事実です。
まとめ
私が考える看護師の未来は決して明るい未来だとは言えないです。しかし看護師不足でもあるので需要が増えるという意味ではリストラなどにあうことは非常に低いと考えています。
国が潜在看護師にたいして支援する機関などの設置、復職したときの研修、託児所などの完備をしたらより働きやすい環境になるのではないでしょうか。
患者の健康や生活の質を守るという使命を奉じる医療現場だからこそ、現場で働く職員も大切にしてほしいと願うばかりです。
初めて家賃収入が入った時の感動体験
寒い日が続きますね。
今日は私が不動産投資を始めて、初めて家賃収入が入ったときの感動を伝えようかなと思います。
こちらの記事でも書きましたが私の毎月のキャッシュフローは+5000円です。
kangoshifudousan.hatenablog.com
詳しい内訳を書いていなかったので教えますと
1件目：中古+2500円
2件目：中古+2500円
3件目：新築+5000円
こういった形で毎月+10000円のキャッシュフローを生んでいます。
不動産投資を始めたのが今年の3月くらいでしょうか。
初めて家賃収入が入る日は正直ドキドキしていのを覚えています。
「本当に営業の方が言っていたことは嘘をついていないのか」とか
「家賃収入が入らなかったらすぐに抗議しよう」とか
「これから長期的にやっていけるのかな・・・」など
色々な事を考えましたね。
そして初めての家賃収入が入る日を迎えました。
私はその日は仕事でしたが、お昼休みのときにすぐにコンビニに向かい、残高照会をしました。
セブンイレブンのATM機が凄く怖い怪物に見えました(笑)
そして残高照会をおし残高を見ると・・・・・・・・・・・・・・・・・
しっかり家賃収入が入ってました。担当の不動産の営業が言ってた通りの家賃収入が入っていました。
思わず声に出しましたね(笑)
「よかった・・・・・」と
そしてその3日後に銀行のローン返済額の引き落としがあり手元に残ったのは
+10000円
それから毎月+10000円の収入があり、感覚的には何もしなくても収入が入ってくる。
やはらこの感覚が素敵で何度も書きますが仕事が忙しい私の心に少しばかりのゆとりを与えてくれます。
このブログを見ている人、想像してみてください。
もし毎月貯金口座に10000円の利息が銀行から入ってきたら今月も仕事を頑張ろうとなりますよね。
不動産投資はそういった投資です。
不動産投資は立地が大切な話※空室なんてこわくない。
「不動産投資の一番危険なリスクってなんですか？」
この質問を担当の営業の方に質問をしたら
「空室です」
と返ってきました。
不動産投資の空室についてほじくっていきたいと思います。
なぜ空室になると危険なのか
不動産投資を始めるうえで空室になってしまうと家賃収入が入ってきません。
そうなると困るのはオーナーである私です。
どのように困るかというと家賃収入が入ってこないので、ローンの支払いと管理費・修繕積立金がまるまる支払いしないといけません。
下記がイメージ図です。
家賃収入がローンの支払いを賄ってくれるので毎月+5000円で済みますが、空室になってしまうと新しい入居者が入るまで毎月90000円の支払いが発生してしまいます。
こうなると不安ですよね。
経済的にもダメージは大きいです。
出来る限りこのリスクは避けたいので物件を買う場所が重要になってきます。
立地が大切
私は東京に住んでいないのですが、仕事やプチ旅行などで東京に行くことがあります。
担当の営業の方から教えてもらったのですが、場所はどこでも良いというわけではないそうです。
1Kマンションって独身の人が住むイメージが強いのですが、新宿や池袋、渋谷、品川など山手線の主要駅まで電車で15分以内でいけるところが入居者に人気があると言っていました。
これもまたイメージ図で説明をしたいと思います。
こういった場所であれば単身者に人気があるので空室になってもまたすぐに新しい入居者が付く可能性は高いでしょう。
※山手線の内側でも全然大丈夫です。山手線の内側に固執する必要はないと私は考えています。
2カ月前通知で退居が出来る。
今月は12月ですが、1月に引っ越しをしたいから入居者は1ヵ月後にすぐ退居が出来るかというとそういうわけではありません。管理会社にもよると思いますが、退去する2ヵ月前くらいに退去する旨を管理会社に通告をしなければなりません。
なので1月に退去を考えている入居者がいたら11月に通知しなければなりません。
通知によって管理会社に受理されたら入居者は1月までの家賃を入金する必要があります。
オーナーである私はこのケースで考えると12月と1月の家賃は確保できますが、2月からは家賃収入がありません。
一方管理会社は入居者から11月に退去通知を受けたら時点で次の入居者の募集・広告を始めます。
オーナーは当然2月までに新しい入居者が決まれば、ローンの支払いはほとんどせずスムーズに家賃収入を受け取ることが出来ます。
そう、11月、12月、1月この3か月で入居者が見つかればいいのです。
上記のようなイメージですね
先ほど挙げた通りの場所でマンションを所有すれば3か月もあれば入居者は見つかるでしょう。
まとめ
不動産投資の怖いところは空室ですが、場所もしっかり選んで所有すれば入居者はすぐに見つかります。現に私は空室になっても2ヵ月ぐらいで入居者が見つかりました。
投資にリスクはつきものですが、しっかり自分でも場所など調べ、現地など視察にいけばなお良いでしょう。
ガン保険を解約し不動産投資でガンに備える事にした。
みなさんガン保険には加入していますか？
私は職業柄、患者の方と接する機会が多いので、よく患者さんにガン保険には入っておいたほうが良いよと勧められます。
そういう影響もあってか私は入社し、しばらくしてからガン保険に加入をしました。
保険料は大体3000円ぐらいで保障はあまり覚えてないのですが、たしか入院をしたら1日5000円が支給されたりガンの治療にかかった費用が支給をされるというものでした。
みなさんのガン保険も大体似たようなものではないでしょうか？
しかし私は不動産投資と出会いガン保険をすぐに解約しました。
なぜ解約をしたのか、それは不動産投資がガン保険の代わりになるからです。
その理由を簡単に解説をしていきたいと思います。
不動産投資がガン保険の代わりになる理由
不動産を購入すると団体信用生命保険というもの加入します。それはなんなのかというとローンの名義人である私が死んだり、働けないくらいの重度な病気、怪我になったらローンが免除されることです。
ここまでは誰でも聞いたことはあるかもしれませんが、この保険にガン特約が付けられます。
つまり、ガンになった時点でローンが全て免除されるということです。
なので私は不動産を3件所有していますが、ガンになったら3件分無借金のマンションが手元に残ります。
3件とも売却をすれば現金が入りますし、貸し続ければ家賃収入が毎月21万円入ってくる計算になります。それを治療費に充てるのもありですよね。
しかも私の不動産投資のキャッシュフローはというと毎月+5000円です。ガン保険で毎月3000円払ってるのが馬鹿らしくなったのでガン保険は解約しました。
ガンってどれぐらいの割合でなるか
医療関係に従事している私でもどれぐらいの割合でガンになるのか正直知りません
公益財団法人がん研究振興財団によるガンの罹患リスクを調べると
男性が約60%
女性が約40%
だそうです。
数値的におよさ2人に1人ががんになる可能性が高いとのことでした。
色々調べていくうちにもし自分がガンになったら仕事を続けられるのか、退職するのか
ふと真剣に悩みました。
ガンになった人でどれぐらいの割合で仕事を続けているのか調べてみました
がん患者の鐘楼状況の変化
「がん体験者の悩みや負担等に関する実態調査報告書」によると
以下の通りになるのが分かりました。
全体の43.4%が退職、または休職しています。
その後どのように生活をしているのか分かりませんが、この状況にもし自分がなったとしたら不動産投資を始めていて良かったなと必ず思います。
まとめ
生きている以上ずっと健康ということは考えにくいです。その中でもガンになり治療費や入院費用、通院費用がかさむ可能性だって出てきます。
ただ不動産投資を始めガンになり仕事を辞めた場合でも毎月家賃収入が自分の口座に振り込まれると一つの収入源として安心します。
仮に病気になっても経済的に不安がない生活を送れることに私は不動産投資という重要性を感じます。
