不動産投資は立地が大切な話※空室なんてこわくない。

「不動産投資の一番危険なリスクってなんですか？」

この質問を担当の営業の方に質問をしたら

「空室です」

と返ってきました。

不動産投資の空室についてほじくっていきたいと思います。

なぜ空室になると危険なのか

不動産投資を始めるうえで空室になってしまうと家賃収入が入ってきません。

そうなると困るのはオーナーである私です。

どのように困るかというと家賃収入が入ってこないので、ローンの支払いと管理費・修繕積立金がまるまる支払いしないといけません。

下記がイメージ図です。

家賃収入がローンの支払いを賄ってくれるので毎月+5000円で済みますが、空室になってしまうと新しい入居者が入るまで毎月90000円の支払いが発生してしまいます。

こうなると不安ですよね。

経済的にもダメージは大きいです。

出来る限りこのリスクは避けたいので物件を買う場所が重要になってきます。

立地が大切

私は東京に住んでいないのですが、仕事やプチ旅行などで東京に行くことがあります。

担当の営業の方から教えてもらったのですが、場所はどこでも良いというわけではないそうです。

1Kマンションって独身の人が住むイメージが強いのですが、新宿や池袋、渋谷、品川など山手線の主要駅まで電車で15分以内でいけるところが入居者に人気があると言っていました。

これもまたイメージ図で説明をしたいと思います。

こういった場所であれば単身者に人気があるので空室になってもまたすぐに新しい入居者が付く可能性は高いでしょう。

※山手線の内側でも全然大丈夫です。山手線の内側に固執する必要はないと私は考えています。

2カ月前通知で退居が出来る。

今月は12月ですが、1月に引っ越しをしたいから入居者は1ヵ月後にすぐ退居が出来るかというとそういうわけではありません。管理会社にもよると思いますが、退去する2ヵ月前くらいに退去する旨を管理会社に通告をしなければなりません。

なので1月に退去を考えている入居者がいたら11月に通知しなければなりません。

通知によって管理会社に受理されたら入居者は1月までの家賃を入金する必要があります。

オーナーである私はこのケースで考えると12月と1月の家賃は確保できますが、2月からは家賃収入がありません。

一方管理会社は入居者から11月に退去通知を受けたら時点で次の入居者の募集・広告を始めます。

オーナーは当然2月までに新しい入居者が決まれば、ローンの支払いはほとんどせずスムーズに家賃収入を受け取ることが出来ます。

そう、11月、12月、1月この3か月で入居者が見つかればいいのです。

上記のようなイメージですね

先ほど挙げた通りの場所でマンションを所有すれば3か月もあれば入居者は見つかるでしょう。

まとめ

不動産投資の怖いところは空室ですが、場所もしっかり選んで所有すれば入居者はすぐに見つかります。現に私は空室になっても2ヵ月ぐらいで入居者が見つかりました。

投資にリスクはつきものですが、しっかり自分でも場所など調べ、現地など視察にいけばなお良いでしょう。