不動産投資を始めると自宅が買えなくなる!!??徹底解説!!

久しぶりの更新です。

コロナの第二波がきて騒がしくなってきましたね。早く収まってほしい限りです。

ところで最近ライン＠にこのような質問が多かったので記事にしようと思います。

その質問とは

「不動産投資を始めたら自宅の購入は可能ですか？」

この質問が最近多かったです。

私は不動産投資を始める前に自宅は既に購入していたので、そのような悩みはなかったのですが質問が多かったので担当者に聞いてみました。

私なりにまとめましたので不明点あればライン＠で聞いて頂ければと思います。

それと住宅金融支援機構(フラット35)での話になりますので予めご了承ください。

 不動産投資物件を購入したら自宅は買えない？

結論から言うと必ずしも買えないということではありません。

しかし自宅の購入審査に大きく影響します。

フラット35の返済負担比率は？

フラット35の返済負担比率は

年収が400万円未満が30%以内

年収が400万円以上が35%以内です。

※返済負担比率とは年収に占めるすべての借り入れの年間返済額の割合です。

(購入予定の自宅の年間返済額＋その他借入している年間返済額)÷年収＝返済負担比率

計算式としては例えば4500万円で金利が1％の35年ローン自宅の購入を考えるとします。そして自分の年収が380万円だと仮定すると以下の計算式になります

4500万円で金利が1％の35年でローンを組むと年間返済は152万円です。

152(購入予定の自宅の年間返済額)÷380(年収)＝0.4(返済負担比率)

パーセンテージにすると40%です。400万円未満の方の返済負担比率は30%なので大きく超えているので自宅の購入は難しいです。

こういった形で返済負担比率を求め自宅の購入ができるか否か求めていきます。

今までは投資用不動産の年間返済額は返済負担比率の計算に参入しなかった!!??

実は2020年3月31日までは投資用不動産のローンの年間返済額は返済負担比率の計算式に算入しなくてよかったのです。理由としては自宅と違って収益性のある不動産を持っていると認識してくれるとか・・・・・・

なので2020年3月31日までに投資不動産を持っている人は安心して自宅の購入が出来たとのことでした。

しかし2020年4月1日以降は投資用不動産を持っている人は投資用マンションのローンの年間返済額を返済負担比率に参入します。

なので返済負担比率が大きくオーバーしています。

なぜこのようなことが起きたのかは詳しくは分かりませんが、担当者曰く、

フラット35などの低金利を活用して不動産投資を勧める悪徳不動産業者が明るみに出てきたとのことでした。

どうやら業界では「なんちゃって物件」と呼んでるらしいです。気になる方は検索してみてください。

確定申告で更に自宅の審査は不利になる可能性が高い!!??

不動産投資を既に始めている人は確定申告をしている方がほとんどだと思いますが

節税効果を生み出すために不動産の収支内訳書を赤字で申告されているはずです。

この赤字申告がどのように自宅審査に影響するかというと年収から赤字申告のマイナス分を差し引きます。

例えば年収が600万円だとして確定申告の不動産収支内訳書が赤字で100万円だしているとしたら

600万円(年収)−100万円(赤字分)＝500万円

つまり年収としては500万円で見られます。

この500万円からの返済負担比率の計算になりますので大きく赤字申告を出している方で自宅の審査に大きく影響されていきます。

まとめ

不動産投資の物件を先に購入した場合、自宅の購入の審査に影響していきます。

なので返済負担比率の計算を予め計算をし安い自宅を買うのか、それとも安い中古の投資マンションを買うのかご自身の年収や生活背景と照らし合わせて取り組むのが良いと思います。