オーナーに不利！？ 賃貸借契約の民法改正を解説！！

2020年4月1日から民法改正が行われ、不動産に関する法律が変わりました。

その中でも「設備の一部滅失による賃料減額」に関する内容が大幅に変わります。

この内容はオーナーにとって厳しい内容になっていますので、しっかりと把握しておくことが大切です。

設備が壊れたら賃料が減額される

先に結論を言うと部屋の中の設備が壊れた場合、その設備が直るまで家賃は減額されます。(※免責有・・・後ほど解説します。)

改正前の民法第611条には

賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。

というふうに記載されています。

簡単に要約すると部屋の中の設備が壊れたら貸主(オーナー)に請求し、賃料を下げてもらえないかお願いをすることができました。なので場合によっては貸主(オーナー)はそのお願いを拒否することも出来ました。

しかし民法改正後はこのように条文が変更をされています。

賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。

民法の表現ががらりと変わりましたよね。

請求することができる→減額される

により表現が強くなっています。

もちろん入居者の故意と過失によるものは減額対象ではないですが、

経年劣化によるものや雨漏りなど入居者に落ち度などない場合は減額対象になります。

しかし設備が壊れたからと言ってすぐに賃料が減額される訳ではありません。

そこの部分を解説していきたいと思います。

設備の免責

設備が壊れたからと言ってすぐに家賃が減額されるということはないです。

「免責」というものがありますのでその期間を超えてからの家賃減額になります。

そもそも免責とはなんでしょうか。聞いたことはあるけど分からないという人に対して簡単に説明しますと、決められた期間は責任を免れるということです。

例えば一般的に保険に加入をすると30日間の免責と書いてあることがありますが、

保険に加入してから30日間の間に亡くなったりしても保険金は支払いませんよ。ということです。

以下の設備でいうと

このようになります。

たとえば、家賃が10万円の物件でトイレが3日間使用できなかった場合、金額は家賃を元に日額で以下のように計算します。

月額家賃×減額割合30％÷30（日数）＝日額1,000円

面積日数が1日ありますので、3日から1日を引いて2日分の2,000円が減額される計算になります。

その他、エアコンであれば4日以上使用できない状態が続くと一律で5,000円の減額となります。

まとめ

賃貸借の民法が改正しオーナーにとっては、やや不利な民法改正になりますがこのようにしっかり把握することによってより管理会社や入居者とトラブルにならずしっかりと話し合いが出来るのも確かです。

また法務省のホームページでもその他賃貸借契約に関する民法改正が詳しく書いてあるので参考にしてみてはいかがでしょうか。