「げんかしょうきゃくひ？」・・・・・不動産投資の大事な経費の話

不動産投資の始めたら確定申告を始めたら確定申告を行わないといけないのですが、確定申告の時期は毎年2月の中旬～3月の中旬までです。

今年は新型コロナの影響があって4月中旬まで延長されましたね。

基本的にこの時期までに確定申告をしないといけないのですが、これは確定申告後に「納税」が発生する方が対象で確定申告後「還付」を受けられる方は確定申告の時期を過ぎても罰則なしで還付を受けられます。

しかし還付を受けられる方でも住民税の減税があるかたは確定申告の時期(2月中旬～3月中旬)にしないとお給料からの住民税の減税が受けられない(※役所の処理が追い付かない)可能性があるので注意が必要です。

私も医療関係で務めていてこういうご時世の中だったので4月上旬に確定申告をし最近還付金が帰ってきました。

担当の方に色々教えてもらいながら確定申告を行いましたが、やはり難しいですね

その中でも減価償却費というものがあるんですが、今日は減価償却費に関して解説をしていこうと思います。

減価償却費ってなに？

減価償却費は簡単に言うと建物の劣化代と考えていいでしょう。

当時担当の営業から提案を受けているときに減価償却費の説明があったのですが、当時は詳しく理解できずでしたが確定申告を始めて理解を出来るようになりました。

もう少し掘り下げて説明をしていきます。

減価償却費＝建物の劣化代

モノは時間が経つと劣化し価値が下がります。建物の場合をそれを数値化したものが減価償却費です。

建物の構造によって耐用年数というものがありますので、それに基づいて耐用年数が決まっています。RCマンションの耐用年数は47年です。

土地は時間の経過で価値が減少しないので減価償却資産ではありません。

次に減価償却費はいくら出せるのか説明をしたいと思います。

新築建物の減価償却費の計算

新築マンションの場合、価格は土地も含まれているので消費税から逆算して建物代を出します。計算の仕方としては「消費税×11」をしたら建物の価格が出ます。

例えば価格が2800万円だとし、消費税が100万円だとしたら建物の価格は建物価格は「1100万円」です。

次に建物価格から建物の構造(躯体)と設備に分けます。

目安は建物の構造が70%と設備が30%に分けます。

1100×70%＝770万円(建物構造)

1100×30%＝330万円(設備)

ここまで出たらもう簡単です。

建物の構造の減価償却費の計算は

770万円×償却率0.022(耐用年数47年)＝減価償却費169400円/年

この169400円が建物の構造代として減価償却費が出せる金額です。

これを47年にわたって経費として出していきます。

※設備の費用などは後日説明をしていきたいと思います。

まとめ

減価償却費の計算を行いましたが、実際は国税庁のホームページで作成出来ますし、建物の価格さえ算出すれば自動的に計算ができます。

今回は新築マンションの場合ですが、中古マンションだとまた変わってきますので注意が必要です。知識として覚えていくと不動産投資への視点がまた一つ変わると思います。