不動産投資を始めると自宅が買えなくなる!!??徹底解説!!
久しぶりの更新です。
コロナの第二波がきて騒がしくなってきましたね。早く収まってほしい限りです。
ところで最近ライン@にこのような質問が多かったので記事にしようと思います。
その質問とは
「不動産投資を始めたら自宅の購入は可能ですか?」
この質問が最近多かったです。
私は不動産投資を始める前に自宅は既に購入していたので、そのような悩みはなかったのですが質問が多かったので担当者に聞いてみました。
私なりにまとめましたので不明点あればライン@で聞いて頂ければと思います。
それと住宅金融支援機構(フラット35)での話になりますので予めご了承ください。
- 不動産投資物件を購入したら自宅は買えない?
- フラット35の返済負担比率は?
- 今までは投資用不動産の年間返済額は返済負担比率の計算に参入しなかった!!??
- 確定申告で更に自宅の審査は不利になる可能性が高い!!??
- まとめ
不動産投資物件を購入したら自宅は買えない?
結論から言うと必ずしも買えないということではありません。
しかし自宅の購入審査に大きく影響します。
フラット35の返済負担比率は?
フラット35の返済負担比率は
年収が400万円未満が30%以内
年収が400万円以上が35%以内です。
※返済負担比率とは年収に占めるすべての借り入れの年間返済額の割合です。
(購入予定の自宅の年間返済額+その他借入している年間返済額)÷年収=返済負担比率
計算式としては例えば4500万円で金利が1%の35年ローン自宅の購入を考えるとします。そして自分の年収が380万円だと仮定すると以下の計算式になります
4500万円で金利が1%の35年でローンを組むと年間返済は152万円です。
152(購入予定の自宅の年間返済額)÷380(年収)=0.4(返済負担比率)
パーセンテージにすると40%です。400万円未満の方の返済負担比率は30%なので大きく超えているので自宅の購入は難しいです。
こういった形で返済負担比率を求め自宅の購入ができるか否か求めていきます。
今までは投資用不動産の年間返済額は返済負担比率の計算に参入しなかった!!??
実は2020年3月31日までは投資用不動産のローンの年間返済額は返済負担比率の計算式に算入しなくてよかったのです。理由としては自宅と違って収益性のある不動産を持っていると認識してくれるとか・・・・・・
なので2020年3月31日までに投資不動産を持っている人は安心して自宅の購入が出来たとのことでした。
しかし2020年4月1日以降は投資用不動産を持っている人は投資用マンションのローンの年間返済額を返済負担比率に参入します。
なので返済負担比率が大きくオーバーしています。
なぜこのようなことが起きたのかは詳しくは分かりませんが、担当者曰く、
フラット35などの低金利を活用して不動産投資を勧める悪徳不動産業者が明るみに出てきたとのことでした。
どうやら業界では「なんちゃって物件」と呼んでるらしいです。気になる方は検索してみてください。
確定申告で更に自宅の審査は不利になる可能性が高い!!??
不動産投資を既に始めている人は確定申告をしている方がほとんどだと思いますが
節税効果を生み出すために不動産の収支内訳書を赤字で申告されているはずです。
この赤字申告がどのように自宅審査に影響するかというと年収から赤字申告のマイナス分を差し引きます。
例えば年収が600万円だとして確定申告の不動産収支内訳書が赤字で100万円だしているとしたら
600万円(年収)−100万円(赤字分)=500万円
つまり年収としては500万円で見られます。
この500万円からの返済負担比率の計算になりますので大きく赤字申告を出している方で自宅の審査に大きく影響されていきます。
まとめ
不動産投資の物件を先に購入した場合、自宅の購入の審査に影響していきます。
なので返済負担比率の計算を予め計算をし安い自宅を買うのか、それとも安い中古の投資マンションを買うのかご自身の年収や生活背景と照らし合わせて取り組むのが良いと思います。
「げんかしょうきゃくひ?」・・・・・不動産投資の大事な経費の話
不動産投資の始めたら確定申告を始めたら確定申告を行わないといけないのですが、確定申告の時期は毎年2月の中旬~3月の中旬までです。
今年は新型コロナの影響があって4月中旬まで延長されましたね。
基本的にこの時期までに確定申告をしないといけないのですが、これは確定申告後に「納税」が発生する方が対象で確定申告後「還付」を受けられる方は確定申告の時期を過ぎても罰則なしで還付を受けられます。
しかし還付を受けられる方でも住民税の減税があるかたは確定申告の時期(2月中旬~3月中旬)にしないとお給料からの住民税の減税が受けられない(※役所の処理が追い付かない)可能性があるので注意が必要です。
私も医療関係で務めていてこういうご時世の中だったので4月上旬に確定申告をし最近還付金が帰ってきました。
担当の方に色々教えてもらいながら確定申告を行いましたが、やはり難しいですね
その中でも減価償却費というものがあるんですが、今日は減価償却費に関して解説をしていこうと思います。
減価償却費ってなに?
減価償却費は簡単に言うと建物の劣化代と考えていいでしょう。
当時担当の営業から提案を受けているときに減価償却費の説明があったのですが、当時は詳しく理解できずでしたが確定申告を始めて理解を出来るようになりました。
もう少し掘り下げて説明をしていきます。
減価償却費=建物の劣化代
モノは時間が経つと劣化し価値が下がります。建物の場合をそれを数値化したものが減価償却費です。
建物の構造によって耐用年数というものがありますので、それに基づいて耐用年数が決まっています。RCマンションの耐用年数は47年です。
土地は時間の経過で価値が減少しないので減価償却資産ではありません。
次に減価償却費はいくら出せるのか説明をしたいと思います。
新築建物の減価償却費の計算
新築マンションの場合、価格は土地も含まれているので消費税から逆算して建物代を出します。計算の仕方としては「消費税×11」をしたら建物の価格が出ます。
例えば価格が2800万円だとし、消費税が100万円だとしたら建物の価格は建物価格は「1100万円」です。
次に建物価格から建物の構造(躯体)と設備に分けます。
目安は建物の構造が70%と設備が30%に分けます。
1100×70%=770万円(建物構造)
1100×30%=330万円(設備)
ここまで出たらもう簡単です。
建物の構造の減価償却費の計算は
770万円×償却率0.022(耐用年数47年)=減価償却費169400円/年
この169400円が建物の構造代として減価償却費が出せる金額です。
これを47年にわたって経費として出していきます。
※設備の費用などは後日説明をしていきたいと思います。
まとめ
減価償却費の計算を行いましたが、実際は国税庁のホームページで作成出来ますし、建物の価格さえ算出すれば自動的に計算ができます。
今回は新築マンションの場合ですが、中古マンションだとまた変わってきますので注意が必要です。知識として覚えていくと不動産投資への視点がまた一つ変わると思います。
私の中古物件の家賃が上がった話
不動産投資を現在取り組んでいますが、始める前は色々リスクの事を考えてそれを担当の営業にぶつけていました。
家賃の滞納リスクや天災・家賃下落など数えきれないほど聞きました(笑
大きい買い物になるので心配で心配で何度も同じ質問をしたの覚えています。
今所有して数年経っていますが、1カ月前に所有している中古物件の入居者が退去しましたが2週間ほどで新しい入居者が決まりました。
コロナの影響もあって私の仕事は大変忙しいですし、担当の営業から入居者が退去があるという連絡がきたときは、最悪だと思いました・・・・
しかし繰り返しますがすぐに入居者が決まってよかったです。。。。。。
しかも入居者が決まったのは嬉しいですが、家賃を前入居者の家賃より2000円上げて
入居をつけてくれました。
それにより毎月の収支が2000円良くなり毎月のキャッシュフローも良い形で改善されましたね。
前置きが長くなりましたが、家賃を上げるとどのようなメリットがあるか解説していきたいと思います。
家賃を上げると収支が良くなる
これは当たり前なのですが毎月のキャッシュフローが良くなります
例えばローンの返済8万円に対して、家賃が7.8万円の場合、収支は−2000円ですよね。
これが8万円になると±0になるのでキャッシュフローが良くなります
しかしこれ以外にもメリットがあるとのことです。
担当の営業マンに聞いてみました。それは売却する際に売却額が上がるとのことです。
家賃を上げると売却額が上がる!!??
どうやら家賃を上げると売却額が上がるということです。まったく意味が分からず
担当の営業に聞きました。すると収益還元法というもので物件の価格が分かるとのことでし。細かいことをいうと銀行がその物件の価値を見出すための一つの手法とのことです。計算方法はすごく単純でした。その計算式というのが
(年間の家賃収入−年間の管理費と修繕積立金)÷4%=物件の価値
です。すごくシンプルですよね(笑) この4%というのは不動産投資の平均利回りからの数字だそうです。
なので例えば家賃が毎月8万円(年96万円)で管理費と修繕積立金が毎月1万円(年12万円)だとしたら
(96万円-12万円)÷4%=2100万円です。
これが2千円家賃が上がると82000円なので年間で98.4万円になりますので
(98.4万円-12万円)÷4%=2160万円ですね。
なので2000円家賃を上げるだけで60万円も差が出てきます。
たかが60万円されど60万円・・・・とらえるのは人それぞれですが、私は少額でも高く売れる可能性が出てくるの良いことだと捉えています。
家賃を上げるにはどうすればいい?
こればっかりは管理会社の腕によるとのことです。
基本的に売主=管理会社というところが多いので担当の営業に相談するのも一つでしょう。
私のところは特に相談もやお願いもしていないのに家賃を上げてくれたので本当に嬉しいですし、任してよかったと思います。(このブログは教えていません笑)
あまり距離感が近くない営業の方だと家賃を上げるお願いをしても本当に上げてくれるか不安だと思いますので根気よく話をするのも一つでしょう
まとめ
お金の価値観は人それぞれですが、家賃を500円でも1000円でも2000円でも上がれば毎月のキャッシュフローは良くなりますし、将来売却を考えたときに少しでも高く売れる可能性が出てきます。私の実体験ではありますが、こういうご時世でも家賃を上げて入居者がつくことは経験したので凄く安心しました。もし不動産投資を始めていて家賃が変わらないという方がいましたら家賃を上げてみる話をしてみてもいいのではないでしょうか。
オーナーに不利!? 賃貸借契約の民法改正を解説!!
2020年4月1日から民法改正が行われ、不動産に関する法律が変わりました。
その中でも「設備の一部滅失による賃料減額」に関する内容が大幅に変わります。
この内容はオーナーにとって厳しい内容になっていますので、しっかりと把握しておくことが大切です。
設備が壊れたら賃料が減額される
先に結論を言うと部屋の中の設備が壊れた場合、その設備が直るまで家賃は減額されます。(※免責有・・・後ほど解説します。)
改正前の民法第611条には
賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。
というふうに記載されています。
簡単に要約すると部屋の中の設備が壊れたら貸主(オーナー)に請求し、賃料を下げてもらえないかお願いをすることができました。なので場合によっては貸主(オーナー)はそのお願いを拒否することも出来ました。
しかし民法改正後はこのように条文が変更をされています。
賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。
民法の表現ががらりと変わりましたよね。
請求することができる→減額される
により表現が強くなっています。
もちろん入居者の故意と過失によるものは減額対象ではないですが、
経年劣化によるものや雨漏りなど入居者に落ち度などない場合は減額対象になります。
しかし設備が壊れたからと言ってすぐに賃料が減額される訳ではありません。
そこの部分を解説していきたいと思います。
設備の免責
設備が壊れたからと言ってすぐに家賃が減額されるということはないです。
「免責」というものがありますのでその期間を超えてからの家賃減額になります。
そもそも免責とはなんでしょうか。聞いたことはあるけど分からないという人に対して簡単に説明しますと、決められた期間は責任を免れるということです。
例えば一般的に保険に加入をすると30日間の免責と書いてあることがありますが、
保険に加入してから30日間の間に亡くなったりしても保険金は支払いませんよ。ということです。
以下の設備でいうと
このようになります。
たとえば、家賃が10万円の物件でトイレが3日間使用できなかった場合、金額は家賃を元に日額で以下のように計算します。
月額家賃×減額割合30%÷30(日数)=日額1,000円
面積日数が1日ありますので、3日から1日を引いて2日分の2,000円が減額される計算になります。
その他、エアコンであれば4日以上使用できない状態が続くと一律で5,000円の減額となります。
まとめ
賃貸借の民法が改正しオーナーにとっては、やや不利な民法改正になりますがこのようにしっかり把握することによってより管理会社や入居者とトラブルにならずしっかりと話し合いが出来るのも確かです。
また法務省のホームページでもその他賃貸借契約に関する民法改正が詳しく書いてあるので参考にしてみてはいかがでしょうか。
新型コロナについて、役に立つ情報 ※今回は不動産の話しは出てきません。
世界を混乱させている新型コロナウィルス、日本も大変なことになってきました。
日本経済も混乱させ、テレビでみかける芸能人も新型コロナウィルスに感染、日に日に増加する感染者数。一般人である私たちもすごく身近な怖い存在のウィルスになってきました。
今回のブログは新型コロナウィルスについて役に立つ情報を発信しようと思います。
このブログを見ている少しのかたでも力になれればと思います。
LINEで無料で医者に相談
日本国民のほとんどのかたがLINEをしようしていると思いますが、そのLINEを使ってお医者さんに相談することができます。
以下のやりかたで医者に相談できます。
「ホームボタンを押す→サービスの欄の中にある追加ボタンを押す→ライフスタイルの欄を見る→LINEヘルスケアを追加する」
上記の手順でラインからお医者さんに相談ができます。30分無料でお医者さんに相談出来たり、診療科目によっても相談が出来るので忙しくて病院もいけないかたは試してみてください。
このような感じですね。
マスクやアルコールの購入
次にマスク不足やアルコール消毒液も不足で手元になかなか届かない方も多いかもしれません。そんな方にはこちらのサイトをお勧めします。
在庫速報.com
みなさんもうご存じかと思いますがこちらのサイトでは安い順にマスクやアルコールの在庫情報が記載されていますので確認して注文するのもひとつですね。
呼吸困難による呼吸法
新型コロナウィルスの症状の一つとして呼吸困難が挙げられます。私は喘息を患っていますので信もし新型コロナに感染をしたら重症化をしてしまう可能性が高いです。
万が一に備え常にメプチンを持ち歩いていますが、それでも不測の事態になったときにいかにしっかり呼吸ができるかが大切になってきます。
呼吸困難による呼吸法は独立行政法人環境再生保全機構のHPに出ているので参考にするのもひとつかもしれません。
まとめ
冒頭にも書きましたが日本も含め世界は今新型コロナウィルスによって大混乱を招いています。経済も大切でずが、まずは自分自身の命を守ることによって大切な家族や友人も助けられるのではないでしょうか。
一日も早い終息を祈りつつ、みんなで力を合わせて頑張りましょう。
新型コロナVS不動産投資 新型コロナなんかに負けないぞ!!
新型コロナウィルスの深刻さが増してきましたね。私の職場では今のところ院内感染などありませんが、なにかこういつもより緊張感があるというかピリピリしているような雰囲気を感じます。
さて私が現在投資をしている不動産投資なのですが、新型コロナウィルスの影響で何か起きているかというと何も起きていません。
びっくりするほど何も起きていません。
市場では株価が下がったーとか日経平均株価がーなど騒がれていますが、不動産投資は何も騒がれていませんね。
また個人事業主やフリーランスの方は収入が減り、生活に支障が出ているというニュースも見ました。
ここで私なりに新型コロナウィルスでも不動産投資が影響受けにくい理由をまとめていきたいと思います。
新型コロナウィルスの影響は不動産にとては微々たるもの
新型コロナウィルスで影響を受ける企業
新型コロナウィルスで影響を受けている企業は飲食店やサービス業がほとんどですね。
その為お客さんが街からいなくなり、消費の減退が進みます。そうすると企業は買ってくれるお客さんがいないため、売り上げが減り従業員に給料などが払えなくなる可能性があります。しかもそれに企業は売り上げが無い為資金繰りをし銀行からお金を借りようとします。しかし借りたはいいものも、売り上げがないため借りた銀行にお金が返せません。
この悪循環で景気が悪くなると予想され株価など影響が出てくるんじゃないかと思います。
不動産投資が新型コロナウィルスの影響を受けない理由
ひとつは物理的な問題ですね。ウィルスによってそもそも「「物」」である不動産がなくなるわけではありません。
ニュースを見ていると「東京にいると感染が怖いから田舎に帰ります」というインタビューを受けている人を見ましたが、帰省したところで家賃は払わないといけませんから特に問題はないでしょう。
仮に東京の単身者のほとんどが賃貸を解約し地元に帰るとなったらまさに不測の事態ですが、東京23区で200万人近くいる単身者がいなくなるというの考えにくいですね。
不景気により家賃が払えなくなる人が続出したどうなるか
企業の倒産により給料が支払えなくなり家賃が払えない人が出てきたら心配しますが、前のブログに記述した通り、ほとんどの入居者が賃貸保証会社を付けていますので、万が一そうなったら賃貸保証会社が保障をしてくれます。それによって家賃の滞納リスクによる不動産投資が失敗するというのも考えにくいです。
賃貸保証会社が倒産をしたら話は別ですが、その場合、管財人が他の賃貸保証会社を継承してくれるところ探してくれます。それでも万が一見つからない場合、自分で賃貸保証会社を探すしかありませんが、その前に不動産投資の賃貸管理をしている会社が新たな賃貸保証会社を探すはずのなので心配は少ないのかなと思います。それでも難しい場合、自分で賃貸保証会社を探すしかありません。
まとめ
テレビを付けてもやっているニュースは新型コロナウィルスのニュースがほとんどです。しかもネガティブな情報がほとんどで景気の悪化も進んでいるし経済状況はリーマンショック以来とのことなので事の重大さがうかがえます。そんなときに今始めている投資に影響が出たら精神衛生上すごく悪いですよね。そんなときに景気の影響を受けにくい不動産投資を所有していたらリスク分散として安心できるのではないでしょうか。
早く新型コロナが終息しますように。。。。。。
やっぱり景気に強い不動産。景気なんか怖くない!!その真相は・・・・?
資産形成を始めるうえで取り組もうととしている商品が下落などしたら気分は落ちますよね。
今新型コロナウイルスの影響で日本の株価も下落をしています。為替相場にもかなり影響が出ていますね。
そんな中で私が取り組んでいる不動産投資は唯一景気に左右されにくい商品です。
そこの部分を解説していきます。
景気によってダイレクトに影響うける商品は?
日経平均株価
不景気で記憶に新しいのがリーマンショックですね。
そのこときにどれぐらい日経平均株価が下がったのか見てみましょう。
黄色いマーカの部分がリーマンショックがあった時ですね。
2006年の平均株価が17,225.83ですが2011年は8,455.35まで下がっていてその差は約50%
ぐらい下がっています。これも景気の影響をダイレクトに受けている証拠だと思います。
外貨(米ドル)
次に為替レートです
リーマンブラザーズの破綻というのもありこちらもかなり景気の影響を受けています。
新築ワンルームマンション平均販売坪単価
これを見ると不動産投資の平均坪単価の下がり幅は低いことが分かります。
人は景気が良くても悪くても必ず住むところが必要になりますので 「住む需要」というのは常にあります。人が全然住まないような場所であれば需要は低くなりますので坪単価は下がりそうですが、さすが東京って言ったところでしょうか。
まとめ
冒頭に戻りますが、投資をしていくうえで増やしていくことは必須ですが商品によっては景気に左右され資産が安定しないと一喜一憂しますよね。そういった意味では不動産は景気に左右されにくい資産なのではないでしょうか