私の中古物件の家賃が上がった話

不動産投資を現在取り組んでいますが、始める前は色々リスクの事を考えてそれを担当の営業にぶつけていました。

家賃の滞納リスクや天災・家賃下落など数えきれないほど聞きました(笑

大きい買い物になるので心配で心配で何度も同じ質問をしたの覚えています。

今所有して数年経っていますが、1カ月前に所有している中古物件の入居者が退去しましたが2週間ほどで新しい入居者が決まりました。

コロナの影響もあって私の仕事は大変忙しいですし、担当の営業から入居者が退去があるという連絡がきたときは、最悪だと思いました・・・・

しかし繰り返しますがすぐに入居者が決まってよかったです。。。。。。

しかも入居者が決まったのは嬉しいですが、家賃を前入居者の家賃より2000円上げて

入居をつけてくれました。

それにより毎月の収支が2000円良くなり毎月のキャッシュフローも良い形で改善されましたね。

前置きが長くなりましたが、家賃を上げるとどのようなメリットがあるか解説していきたいと思います。

家賃を上げると収支が良くなる

これは当たり前なのですが毎月のキャッシュフローが良くなります

例えばローンの返済8万円に対して、家賃が7.8万円の場合、収支は−2000円ですよね。

これが8万円になると±0になるのでキャッシュフローが良くなります

しかしこれ以外にもメリットがあるとのことです。

担当の営業マンに聞いてみました。それは売却する際に売却額が上がるとのことです。

家賃を上げると売却額が上がる!!??

どうやら家賃を上げると売却額が上がるということです。まったく意味が分からず

担当の営業に聞きました。すると収益還元法というもので物件の価格が分かるとのことでし。細かいことをいうと銀行がその物件の価値を見出すための一つの手法とのことです。計算方法はすごく単純でした。その計算式というのが

（年間の家賃収入−年間の管理費と修繕積立金）÷4%=物件の価値

です。すごくシンプルですよね(笑)　この4%というのは不動産投資の平均利回りからの数字だそうです。

なので例えば家賃が毎月8万円(年96万円)で管理費と修繕積立金が毎月1万円(年12万円)だとしたら

（96万円－12万円）÷4%=2100万円です。

これが2千円家賃が上がると82000円なので年間で98.4万円になりますので

（98.4万円－12万円）÷4%=2160万円ですね。

なので2000円家賃を上げるだけで60万円も差が出てきます。

たかが60万円されど60万円・・・・とらえるのは人それぞれですが、私は少額でも高く売れる可能性が出てくるの良いことだと捉えています。

家賃を上げるにはどうすればいい？

こればっかりは管理会社の腕によるとのことです。

基本的に売主＝管理会社というところが多いので担当の営業に相談するのも一つでしょう。

私のところは特に相談もやお願いもしていないのに家賃を上げてくれたので本当に嬉しいですし、任してよかったと思います。(このブログは教えていません笑)

あまり距離感が近くない営業の方だと家賃を上げるお願いをしても本当に上げてくれるか不安だと思いますので根気よく話をするのも一つでしょう

まとめ

お金の価値観は人それぞれですが、家賃を500円でも1000円でも2000円でも上がれば毎月のキャッシュフローは良くなりますし、将来売却を考えたときに少しでも高く売れる可能性が出てきます。私の実体験ではありますが、こういうご時世でも家賃を上げて入居者がつくことは経験したので凄く安心しました。もし不動産投資を始めていて家賃が変わらないという方がいましたら家賃を上げてみる話をしてみてもいいのではないでしょうか。